Информация для населения

НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИЛИ УПРАВЛЕНИЕ УК:

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СПОСОБОВ

Непосредственное управление как один из трех возможных способов управления МКД наименее популярно. Однако по ряду причин его вполне можно рассматривать в качестве альтернативы управлению с помощью управляющей организации или ТСЖ. Самая распространенная причина - возможность переложить ответственность за оказание коммунальных услуг собственникам помещений непосредственно на РСО. Конечно, есть и другие причины. О них и пойдет речь в данной статье, цель которой - установить, жизнеспособно ли непосредственное управление в сегодняшней законодательной действительности, с учетом реальных потребностей и возможностей граждан.

Целевая аудитория - УК

Итак, ЖК РФ предлагает собственникам помещений в МКД на выбор три способа управления (п. 2 ст. 161):

- непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

- управление ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

При этом, какой бы способ ни был предпочтен, его реализация априори направлена на достижение одних и тех же целей (п. 1 ст. 161 ЖК РФ), а именно на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решение вопросов пользования указанным имуществом, надлежащее содержание общего имущества в МКД, а также на предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД. (Две последние составляющие особо актуальны в контексте данной статьи.)

Поэтому независимо от того, какой способ управления показался собственникам того или иного дома приемлемым, результат его реализации должен соответствовать требованиям ЖК РФ, а также нормативно-правовым актам, изданным в его исполнение. Скажем несколько слов о выборе, который делают собственники. Безусловно, уровень гражданско-правовой культуры и образования в нашем обществе постепенно повышается, не без перегибов, конечно (в виде потребительского экстремизма), но все-таки. Однако рассчитывать на то, что большинство наших граждан четко знают свои права и обязанности в жилищных отношениях и имеют представление о том, как оптимально достичь реализации этих прав, не приходится. Будем называть вещи своими именами: в большинстве случаев способ управления домом навязывается его собственникам под предлогом, чтобы выделили средства на ремонт (речь идет о повсеместном создании ТСЖ в целях получения финансирования из фонда ЖКХ), потому что так сложилось исторически (как правило, это относится к управлению управляющей организацией). В последнем случае заинтересованными лицами, естественно, являются управляющие организации, как, впрочем, и при внедрении в МКД непосредственного управления. Поэтому не стоит питать иллюзий, пока собственники ведомы в разрешении большинства жилищных вопросов и лишь небольшая их часть в состоянии самостоятельно и взвешенно сделать выбор в пользу одного из возможных способов управления. Учитывая данное обстоятельство, далее мы будем сравнивать два способа управления МКД, а именно управление управляющей организацией (УУО) и непосредственное управление собственниками (НУС), в первую очередь исходя из интересов управляющих компаний (УК) и их запросов на оптимизацию деятельности, но (внимание!) без ущемления законных прав и интересов потребителей (собственников помещений в МКД).

Справка. Существуют два мнения относительно НУС. Сторонники первого считают, что НУС бесперспективно в домах с большим количеством квартир, несмотря на то что ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, имеющих право выбрать такой способ управления. Сторонники второго подхода всецело за НУС, полагая, что расходы собственников на содержание, ремонт и коммунальные услуги будут ниже, чем при управлении УК, и рассчитывая контролировать расходование производимых платежей по их назначению.

Способы, доступные всем

Сначала разберемся, существуют ли какие-либо ограничения в части выбора и реализации определенного способа управления в зависимости от конкретных характеристик МКД. Сведения представим в виде таблицы.

Итак, в законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения прав собственников помещений в МКД в части выбора способа управления в виде УУО или НУС в зависимости от технических или иных характеристик дома. Однако показатель количества квартир в доме влияет на то, кто и на основании какого договора (или договоров) будет оказывать собственникам услуги по содержанию и ремонту общего имущества. Таким образом, в контексте надлежащего содержания общего имущества в МКД нужно не только определить различия между двумя способами управления (УУО и НУС), но и учесть те вариации, которые подразумевает НУС в зависимости от количества квартир в доме.

В контексте предоставления коммунальных услуг правовые различия очевидны. При УУО управляющая организация неизменно участвует в процессе предоставления коммунальных услуг, а при НУС в общем случае участие управляющей организации (и уж тем более лиц, которые непосредственно оказывают услуги (выполняют работы) по содержанию общего имущества) не предполагается. Мы обязательно рассмотрим подробнее этот вопрос в следующих номерах журнала, а пока сконцентрируем свое внимание на нюансах надлежащего содержания общего имущества.

Легитимность выбора и сторона договора с позиции заказчика

Напомним, что все знаковые решения в сфере управления МКД, в том числе решения относительно выбора способа управления, принимаются на общем собрании собственников помещений в МКД. Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Заметим, что решения общего собрания по вопросам, отнесенным к его компетенции , обязательны для исполнения всеми собственниками помещений в МКД, в том числе теми, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

--------------------------------

Вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, перечислены в ст. 44 ЖК РФ (см. также статью Н.Н. Максимовой "Компетенция общих собраний собственников помещений в МКД и членов ТСЖ", N 11, 2012).

Любопытный факт. В качестве стороны договора управления, как и договора на оказание услуг и (или) выполнение работ (заключаемого с УК при непосредственном управлении домами, в которых число квартир превышает 12), выступают собственники, обладающие именно более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Одновременно стороной договоров, заключаемых при непосредственном управлении домами, где квартир меньше 12, являются все собственники или их большинство. При этом собственники, обладающие большинством голосов, и большинство собственников - это разные вещи. Смоделируем ситуацию.

В доме 12 квартир, из них:

- пять квартир, площадь которых составляет 60% площади всех квартир дома, принадлежат одному собственнику - публично-правовому образованию (муниципалитету);

- семь квартир, площадь которых составляет 40% площади всех квартир дома, приватизированы семью разными физическими лицами.

В таком доме при реализации УУО или НУС в качестве стороны договора с УК вполне может выступать муниципалитет (его представитель) ввиду достаточности количества голосов. Кстати, по тем же причинам для легитимности решения о выборе способа управления данным МКД, выборе самой УК, установления условий договора управления также достаточно волеизъявления муниципалитета, даже если остальные собственники не согласятся с тем или иным пунктом повестки.

В свою очередь, при реализации НУС и заключении отдельных договоров на оказание услуг (выполнение работ) легитимность решений определяется в том же порядке, но в качестве стороны договора выступают все собственники или их большинство. Муниципалитет здесь не является ни тем, ни другим, и при нежелании собственников семи квартир подписывать договор, согласованный большинством голосов, принадлежащих публично-правовому образованию, может возникнуть конфликт интересов на фоне коллизии правовых норм. Разрешить подобную ситуацию сможет только суд.

Сущность каждого договора

Теперь посмотрим, чем принципиально отличаются друг от друга договоры (в части содержания и ремонта общего имущества), заключаемые при реализации разных способов управления.

--------------------------------

По наблюдению автора, жилищное законодательство не ограничивает собственников помещений в МКД, где количество квартир не превышает 12, в праве заключения одного договора на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с УК вместо нескольких договоров с разными исполнителями и подрядчиками.

Уделим внимание каждому типу договора.

Договор управления (в части содержания и ремонта общего имущества). Сущность договора управления раскрыта в ст. 162 ЖК РФ. В п. 3 указанной статьи перечислены условия, которые являются существенными для данного вида договоров:

- состав общего имущества;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок ее внесения;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления не может быть заключен на срок менее одного года (исключением является договор управления, заключаемый между УК и застройщиком) (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). По окончании срока действия договора он считается продленным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора (п. 6 ст. 162 ЖК РФ). Изменяется и расторгается договор управления по правилам, установленным ГК РФ, но с учетом особых положений п. п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ .

--------------------------------

Подробнее о расторжении договоров управления читайте в статьях С.Н. Козыревой "Расторжение договора управления при смене УК либо способа управления МКД" (N 11, 2012) и М.О. Денисовой "Расторжение договора управления в одностороннем порядке" (N 3, 2012).

Договор на оказание услуг и (или) выполнение работ с УК. Сущность данного договора в ЖК РФ детально не определена, однако его описание, приведенное в п. 1.2 ст. 164 ЖК РФ, позволяет сделать несколько важных выводов. Начать следует с того, что это описание представляет собой своеобразное изъятие формулировок из п. 2 ст. 162 ЖК РФ. Так, услуги (работы) по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме оказываются (выполняются) по заданию собственников в течение согласованного срока за плату. Таким образом, очевидно, что при заключении данного договора его стороны должны согласовать как минимум:

- предмет договора (задание);

- срок действия договора;

- плату по договору.

Вспомним о самом понятии "надлежащее содержание общего имущества". На страницах журнала мы не раз повторяли, что оно подразумевает и оказание услуг, и выполнение работ для собственников. Это проявляется в осуществлении целого комплекса мероприятий . Поэтому рассматривать содержание и ремонт общего имущества по договору с УК как нечто принципиально иное, чем содержание и ремонт общего имущества по договору управления, нет никаких оснований. Отсутствие в ЖК РФ отдельной статьи, посвященной данному договору с УК, - это не повод так думать.

--------------------------------

См. статьи М.О. Денисовой "Оказание услуг по содержанию общего имущества. Признание в учете УК доходов и расходов" (N 11, 2011, с. 21 - 25) и "Ремонт общего имущества" (N 1, 2012, с. 48 - 50).

Кроме того, определить плату за содержание и ремонт в расчете на квадратный метр площади жилого (нежилого) помещения в общем случае можно только после установления общей цены договора на год . Данный подход, по мнению автора, правомерен и при заключении отдельного договора с УК. Тем более что согласно п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД, где не создано ТСЖ (ЖК, иной специализированный потребительский кооператив), определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее одного года.

--------------------------------

Исключениями являются случаи, когда за основу расчетов между исполнителем и заказчиком берется размер платы, определяемый органами местного самоуправления для домов, собственники помещений в которых самостоятельно не смогли этого сделать. В таком случае расчет осуществляется от частного (платы за квадратный метр площади) к целому (общей цене договора).

Договоры возмездного оказания услуг и подряда. Безусловно, каждый из таких договоров имеет свои предмет, срок действия и цену. Общее лишь то, что взаимоотношения сторон любого из них подчинены в первую очередь общим требованиям гражданского законодательства (гл. 37, 39 ГК РФ) и специальным требованиям, если таковые установлены для конкретных видов деятельности. Кстати, в силу п. 8 ст. 155 ЖК РФ в домах, где реализовано НУС, собственники помещений вносят плату за жилое помещение в соответствии с заключенными договорами на оказание услуг (выполнение работ). Однако это не освобождает собственников, выбравших НУС, от необходимости установления (не менее чем на год) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

С одной стороны, в домах, где количество квартир не превышает 12, не так сложно посчитать все затраты, связанные с исполнением обязательств по всем заключенным договорам. С другой стороны, никогда нельзя сбрасывать со счетов непредвиденные факты и риски, которые для непрофессионалов могут быть неочевидны. Именно поэтому в п. 32 Правил содержания общего имущества отмечено, что при НУС размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать размеру платы за оказание услуг и выполнение работ в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений. А в п. 36 Правил закреплено: в случае если собственники помещений на общем собрании выбрали для своего дома НУС, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за них это сделают органы местного самоуправления (органы государственной власти субъекта РФ) . Но и это еще не все.

--------------------------------

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Подробнее об этом читайте в статье М.О. Денисовой "Цена договора управления и тариф ОМСУ" (N 1, 2013).

Даже если соответствующие органы определили размер платы для тех, кто не смог или не захотел самостоятельно произвести необходимые расчеты, встает вопрос о том, кто будет вести текущую работу по выставлению платежных документов, контролю собираемости платы и своевременности перечисления стоимости выполненных работ исполнителям (подрядчикам) и т.д. Конечно, можно допустить, что в небольшом (12-квартирном) доме всем этим может заниматься совет МКД во главе с его председателем, но это не так. По смыслу ст. 161.1 ЖК РФ такой совет выполняет надзирательную функцию. Его члены не встраиваются в процесс осуществления фактических действий, связанных с управлением МКД. В этом плане уборка подъезда или обслуживание общедомового имущества ничем не отличаются от формирования платежек для жителей дома. Совет МКД призван следить за тем, как лица, привлеченные к управлению домом, выполняют свои обязанности, а не исполнять эти обязанности самостоятельно. Из всего сказанного можно сделать вывод: во всем разнообразии договоров, заключаемых собственниками помещений, выбравшими НУС, должен найти свое место договор сопровождения, в рамках которого собственникам будет оказана услуга по распределению денежных потоков, формированию внутренней документации по дому, ведению претензионной работы и т.д. Вероятно (но необязательно), что собственникам для этого придется обратиться в УК, поскольку осуществление подобных мероприятий входит в зону их профессиональных интересов. Цена такого договора вместе с другими составляющими войдет в расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников.

Обязанности и ответственность по договорам

Независимо от того, по какому договору те или иные лица (УК или фактические исполнители) привлекаются к процессу управления конкретным МКД, они должны в соответствующей части выполнять требования нормативных актов в области эксплуатации жилфонда. В данный момент основу нормативной базы в этом сегменте (естественно, после ЖК РФ) образуют два документа: Правила содержания общего имущества и Правила эксплуатации жилфонда . Последний, хотя и разработан довольно давно, своей юридической силы еще не утратил . При этом каждое лицо, участвующее в управлении домом, выполняет необходимый объем мероприятий в своем сегменте, который определяется по результатам осмотра общего имущества. В соответствии с п. 13 Правил содержания общего имущества осмотр общего имущества при УУО проводится должностными лицами УК, а при НУС - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. Вместе с тем УК и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (п. 42 Правил содержания общего имущества). В ЖК РФ ответственность распределена следующим образом.

--------------------------------

Утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Подробнее об этом читайте в статье С.Н. Козыревой "Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда?" (N 12, 2011).

Безусловно, с позиции жизнедеятельности дома, комфорта проживания в нем, оперативного устранения недостатков, допущенных при содержании общего имущества, наличие одного ответственного лица (управляющей организации) можно рассматривать как определенный плюс для собственников (если, конечно, исходить из того, что УК добросовестно выполняет свои функции). С позиции УК следует признать, что ее обязанности как при УУО, так и при НУС, реализуемом с помощью одного договора на содержание и ремонт, в целом одинаковы, так как они формируются не столько из условий заключаемых сделок, сколько из требований нормативных документов.

Административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта, установленная ст. 7.22 КоАП РФ, распределяется между названными участниками гражданско-правового оборота по тому же принципу. Ведь субъектом данного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту, а при УУО и НУС с привлечением УК таковой является именно управляющая организация. А вот при НУС, реализуемом посредством заключения нескольких договоров, конкретного исполнителя (заказчика) привлечь к ответственности по данной статье нельзя. Такой вывод следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 .

--------------------------------

Комментарий к документу дан в статье С.Н. Козыревой "Применение статьи 7.22 КоАП РФ: разъяснения Пленума ВАС РФ" (N 5, 2011).

* * *

В статье проведен сравнительный анализ двух способов управления МКД (управление УК и непосредственное управление) в части надлежащего содержания общего имущества. Нужно признать, что для УК объем прав и обязанностей по оказанию услуг и выполнению работ для собственников примерно одинаковый (при УУО и НУС). Поэтому в данном вопросе выбранный способ управления и вид договора, заключаемого с собственниками, не являются принципиальными.

М.О.Денисова

Главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"